Основные этапы перепланировки квартиры: особенности

Переустройство или перепланировка жилого помещения — это отличная возможность сделать пространство более удобным. Благодаря современным ремонтно-строительным технологиям можно воплотить в жизнь даже самые дерзкие дизайнерские решения.

Однако изменять планировку квартиры можно только после согласования с жилищными органами. Разберемся, что менять разрешено, а к чему лучше не прикасаться, в чем различия между терминами «переустройство» и «перепланировка» и куда обращаться, если нужно сделать проем в несущей стене. Читайте подробнее о перепланировке квартиры на сайте http://lajfhak.ru/.

Содержание

Что такое перепланировка

Перепланировкой квартиры называют внутренние изменения структуры ее помещений — все ремонтно-строительные мероприятия, касающиеся несущих конструкций и инженерных систем:

демонтаж/снос/перемещение перегородок или стен;
расширение/объединение комнат;
преобразование дверных проемов, устройство арок;
переоборудование инженерных коммуникаций;
перемещение или установка дополнительных кухонных плит и сантехники.

Подробности о таком переустройстве жилья прописаны в 4 главе Жилищного кодекса РФ.

В аварийных домах любые перепланировки запрещены.

Все, что нужно вносить в техпаспорт ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро), требует согласования в профильных инстанциях (в разных регионах эти органы могут отличаться, например, в Санкт-Петербурге этим занимается Государственная жилищная инспекция). С полным списком видов работ, которые нужно официально утверждать, можно ознакомиться в ст. 26 ЖК РФ и местных подзаконных актах. Легальной признается перепланировка квартиры, которая соответствует противопожарным и строительным нормативам и одобрена жилищной инспекцией и ПИБ. Порядок наложения штрафов за самовольную перепланировку описан в ст. 7.21 КоАП РФ.

Для согласования переустройства нужен паспорт ПИБ, план или эскиз предстоящего переустройства (в зависимости от размаха работ), правоустанавливающие документы на недвижимость и документы, подтверждающие вашу личность. Приступать к перепланировке разрешается только с положительным заключением на руках. По окончании работ нужно получить в Комитете по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга акт приема проделанных работ и новые планы ПИБ. После этого можно оформить новое свидетельство собственности (не обязательно, но юристы рекомендуют не пренебрегать этой формальностью, особенно если квартира претерпела серьезные изменения).

Кроме разрешительной административной документации нужно получить письменное согласие всех владельцев остальных квартир, находящихся в доме — инстанции не проверяют этот момент, но даже официальное разрешение от властей не убережет вас от судебных разбирательств, если соседи взбунтуются и подадут на вас иск.

Перепланировка: этапы перепланировки

Подача заявления на проведение перепланировки в районную государственную администрацию.
Разработка проекта перепланировки.
Согласование проекта перепланировки со всеми ведомствами и государственным экспертным учреждением.
Получение разрешения на проведение работ по перепланировке из районной государственной администрации.
После проведения всех работ по перепланировки – получение акта приема работ от госкомиссии.
Получение нового техпаспорта.

Необходимые документы

Основной пакет

Заявление.
Правоустанавливающие документы на помещение.
Проект переустройства и перепланировки помещения.
Технический паспорт жилого помещения (для нежилых помещений — поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану, выписку из технического паспорта строения, справку о состоянии помещения).
Согласие в письменной форме собственников или всех членов семьи нанимателя (учтите, что согласие нужно получить у всех членов семьи, даже временно отсутствующих).

Список документов, которые понадобятся для согласования перепланировки, не является исчерпывающим. Территориальное подразделение жилинспекции может запросить дополнительные документы, необходимые для получения информации в конкретном случае, и потребуется представить в тех случаях, когда переустройство затрагивает общедомовое имущество.

Дополнительные документы

План объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Копия (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества.
Копия (при предъявлении подлинника) договора о передаче в пользование части общего имущества, если его заключение предусмотрено решением общего собрания собственников помещений.
Документ, удостоверяющий право на земельный участок, и кадастровый паспорт земельного участка в случае, если переустройство предусматривает создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка многоквартирного дома.

Документы от строительной компании, занимающейся переустройством

Отношения между подрядчиком, проводящим работы по перепланировке, и заказчиком урегулированы договором. Этот документ, составляемый при оформлении отношений со строительной организацией, подписывается сторонами как минимум в двух экземплярах.
До истечения гарантийного срока на результаты проведённых работ необходимо хранить свой экземпляр договора. Кстати, он может вам понадобиться и после этого — например, если вы захотите нанять ту же строительную организацию для проведения косметического ремонта.
Перепланировка должна сопровождаться заполнением журнала производства ремонтно-строительных работ. Он заполняется постепенно, после каждых проведённых работ, причём и подрядчиком, и самим собственником (при перепланировках типа демонтажа или возведения ненесущих перегородок).
Если перепланировку (особенно сложную, по проекту) делает подрядчик, у вас должна остаться копия допуска саморегулируемой организации (СРО) участников рынка ремонтно-строительных услуг — аналога существовавшей раньше лицензии.
После того как будут закончены скрытые работы, необходимо составить соответствующий акт. Этот документ оформляется и подписывается по факту проведения работ при совместном участии подрядчика, сотрудника компании-проектировщика, представителя жилищной инспекции. Учтите, принимать такие работы необходимо до того, как их результат окажется скрыт следующими (например, к числу скрытых работ относится устройство стяжки пола, которая окажется под паркетом при чистовой отделке).

Первое, что вам понадобится уже на этапе обращения к инженерам, — кадастровый паспорт. Он хранится в БТИ района, где расположен жилой объект.

В некоторых случаях требуется обращение к автору, создавшему проект дома. От него необходимо получить техническое заключение о безопасности задуманных вами преобразований.

Документы для получения плана БТИ

Заявление, в котором указано, что акт приемки был составлен.
Удостоверение личностей всех собственников или подписанные ими доверенности.
Разрешение администрации на преобразование жилья.
Технический паспорт.

Что не требует узаконивания

К счастью, есть небольшой перечень реконструкций внешнего облика квартиры, который можно осуществлять без юридического оформления:

увеличение жилой или другой площади с помощью разбора кладовок и перегородок, печей и каминов;
остекление лоджий и балконов;
прорезывание внутренних дверных проемов в некапитальных стенах;
ремонт без изменения функций помещений;
перестановка оборудования в границах одного помещения;
перепланировка, которая не влечет уменьшения или увеличения вспомогательной или жилой площади и не затрагивает несущие конструкции.

Основные этапы перепланировки квартиры: особенности

Что запрещено

Есть категория изменений в планировке квартир в многоэтажках, разрешения на которые не дадут. Если же их совершили самовольно, то наказание может быть достаточно суровым.

Итак, нельзя:

санузлы и ванные увеличивать путем отбора площади у коридоров, кухонь, комнат, т.е. остальных помещений квартиры;
внешние стены у балконов и лоджий не подлежат разбору, поэтому объединить комнату с ними не получится, и размеры оконных проемов увеличить невозможно согласно законодательству;
выносить на лоджии и балконы отопительные приборы;
разбирать междуэтажные перекрытия с целью объединения квартир по вертикали;
демонтировать звукоизолирующие прослойки в полах, чтобы избежать акустического дискомфорта;
без согласования со специалистами и утверждения в проекте перепланировки самовольно делать прорезы в капитальных стенах квартиры;
убирать вентиляционные короба и каналы;
со стороны улицы устанавливать сотовые антенны и кондиционеры;
на первых этажах пристраивать дополнительные помещения и лестницы, рыть погреба.

Согласование сделанной перепланировки

Новый техпаспорт

Теперь время вызвать инженера из БТИ. Его задача — сделать замеры для нового техпаспорта и техплана на диске. В дисковой версии будут отмечены изменения, которые вы сделали на жилплощади.

За эту услугу, срок оказания которой неделя, приготовьтесь заплатить в районе 3000 рублей, если бюро технической инвентаризации государственное. В платных бюро свои условия: цена может быть в два раза дороже, а срок оказания меньше.

Еще одна проверка

С новым техпаспортом и справкой, подтверждающей перепланировку, нужно идти в администрацию.

Комиссия проверит соответствие сделанных работ проекту. Если нет никаких претензий, вам дадут акт о перепланировочных работах, а также решение о том, что все в согласии с законом и проектом.

Введение в эксплуатацию

Для введения жилплощади в эксплуатацию нужно приготовить:

Заявление о составление акта комиссии, которая проверяла, соответствуют ли работы проектной документации.
Паспорт владельцев жилья.
Решение администрации о согласовании перепланировочных работ.
Техпаспорт (новый).

Нужны копии этих документов, а не оригиналы (но их важно взять с собой). С этими “бумажками” идите в администрацию. Через месяц дадут разрешение на эксплуатацию.

Обновление информации в кадастре недвижимости

Идите в Росреестр или МФЦ (многофункциональный центр) с документами:

Заявление о внесении изменений в кадастр.
Разрешение на эксплуатацию.
Техплан на диске.

Документы, которые предоставляли с проектом в архитектурный отдел для согласования работ.

Через 7 дней вы получите выписку из ЕГРН с новым планом жилплощади.

Примерная стоимость проектировочных работ

Цена проекта перепланировки квартиры зависит от ее площади и характера планируемых изменений, в том числе от необходимости затрагивать в ходе ремонта системы электро- и водоснабжения, гидроизоляцию, фасад здания. Для типовых квартир разработчики могут воспользоваться стандартными проектами перепланировки. Это снижает стоимость услуг, но возможно только при условии, что состояние дома пригодно для такого ремонта.

Стоимость услуг компаний, специализирующихся на разработке проектов перепланировки и их согласовании, примерно такова: